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Qu’est-ce qu’un vice caché, et pourquoi faut-il s’informer?

25 Janvier 2023

Nuisance sonore, fuite d’eau, problème d’humidité, ou encore fondations défectueuses, les vices cachés sont la bête noire des acheteurs ! Vous ne connaissiez pas ce terme ? On vous explique tout !


Les vices cachés : définition


Un vice caché est un défaut dit “grave”, présent dans un bien. Il s’agit d’un vice qui n’était pas visible lors de la visite du bien et qui, comme le nom l’indique, n’aurait pas été découvert sans une inspection plus approfondie du bien : réalisée par un professionnel. Le vendeur et l’acheteur n’ont donc pas conscience de ce vice au moment de conclure la vente.

Les différents types de vices cachés

Il y a plusieurs types de vices cachés :

  • Une nuisance sonore,

  • Un vice qui entraine une entrave à l’utilisation du bien

  • Une menace à la sécurité de l’habitant.


Le vendeur, lorsqu’il décide de mettre son bien sur le marché, s’engage à vendre un bien sans vices cachés, il prend en conséquence un risque s’il cache volontairement cette information.

Si le vendeur a connaissance du vice, et l’a caché lors de la vente, alors on parlera de DOL.

Bon à savoir : Dans le code civil, on parle de DOL lorsqu’il y a volonté de dissimuler une information qui pourrait impacter la prise de décision d'autrui. Si le DOL est établit, l’acheteur sera alors en mesure de demander des dommages et intérêts.




Comment reconnaître un vice caché ?

Il existe plusieurs types de vices cachés, mais comment les reconnaître ? Nous avons réuni pour vous les différents vices cachés auxquels vous pourriez être confronté.

Pour les vices cachés considérés comme une nuisance sonore :

Nous retrouvons une nuisance causée par le bruit d’une chaudière, ou encore causée par un fort bruit d’eau, coulant de la toiture.

Bon à savoir : Les chaudières font souvent du bruit, leur niveau sonore est généralement situé entre 40 et 50 décibels. Si votre chaudière dépasse cette mesure, on parle alors de vice.



Pour les vices cachés entravant l’utilisation du bien :

Nous retrouvons ici l’absence d’eau courante, ou encore un système de chauffage hors d’usage. Mais ce n’est pas tout, la possibilité d'inondation du bien, ainsi que la présence non traitée de termites constituent également un vice.

Pour les vices cachés considérés comme dangereux :

Nous retrouvons là les vices pouvant entraîner un problème de santé, comme l’humidité ainsi qu’un défaut d'étanchéité. Il y a également les dangers liés à une dalle de béton fissurée, à des fondations défectueuses ou encore à une charpente en mauvais état.

Bon à savoir : L’usure classique d’un bien qui a été habité, ne constitue pas un vice caché.



Que faire en cas de découverte d’un vice caché ?

Vous avez découvert un vice caché ? En tant qu’acheteur, vous avez un délai de deux ans pour faire appel à un recours légal.

L’article 1641 du Code Civile, impose trois conditions pour que soit déclaré un vice caché :

  • le vice doit déjà exister au moment de l’achat du bien

  • le vice doit dévaloriser le bien, ou bien le rendre inutilisable,

  • Enfin, le vice ne peut être visible sans une expertise, comme le nom l’indique, il se doit d’être caché.


Si toutes ces conditions sont réunies, alors le vice peut être considéré comme un vice caché et deux situations s’appliquent :


  • Soit la vente du bien peut être annulée,

  • soit une révision du prix d’achat peut être faite, puisqu’en connaissance de ce vice l’acheteur aurait pu négocier le prix du bien ou tout simplement se rétracter.


Notre conseil : Réduisez les risques de découvrir des vices cachés en faisant appel à un professionnel pour vous accompagner lors de l’achat de votre bien.

En effet, lorsqu’une agence vous propose un bien à l’achat, elle a au préalable envoyé de nombreux professionnels sur place, et commandé les diagnostics nécessaires à la vente. L’agent immobilier s’est également rendu sur place et connaît le bien de façon plus approfondie.



Dans quelles conditions peut-on obtenir un dédommagement ?


Grâce à la garantie légale des vices cachés, un acheteur a la possibilité d’être dédommagé s’il prouve qu’il y a vice caché. Pour cela, l’acheteur doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception où il indique le type de vice et précise le dédommagement souhaité. Il devra veiller à accompagner son courrier de tous les justificatifs pouvant prouver l'existence du vice. Dans le cas où l'acheteur et le vendeur se trouvent au cœur d’un litige, alors un tribunal compétent pourra être saisi.