En matière d’immobilier, le divorce est un sujet complexe qui nécessite une attention particulière. Rien n’est simple et tout peut changer selon le régime matrimonial choisi par les époux. Dans cette optique, examinons en détail la séparation des biens immobiliers lors d'un divorce et les divers scénarios qui peuvent se présenter.

Sous le régime de séparation de biens

Sous le régime de la séparation des biens, chaque époux conserve la propriété des biens qu'il possédait avant le mariage et de ceux acquis pendant l'union matrimoniale. En cas de divorce, cette séparation stricte des patrimoines simplifie généralement la répartition des biens immobiliers, mais des complications peuvent survenir si les biens sont acquis conjointement durant le mariage.

Si un bien immobilier a été acquis conjointement, que ce soit par achat en commun ou par le financement commun, la répartition dépend de plusieurs facteurs. Généralement, le nom figurant sur l'acte de vente a la priorité pour reprendre le bien. Cependant, si l'autre conjoint a contribué financièrement à l'acquisition du bien, il peut réclamer une part équitable de celui-ci. Cette contribution financière peut provenir de diverses sources, telles que le revenu conjoint utilisé pour payer le prêt immobilier ou pour effectuer des travaux d'amélioration du bien.

La situation peut également être compliquée si le bien immobilier a été acquis pendant le mariage et est enregistré au nom d'un seul époux. Dans ce cas, bien que légalement propriété exclusive de cet époux, le conjoint peut revendiquer une part équitable du bien en raison de sa contribution financière ou non financière au mariage.

Si après l’achat de la propriété, chaque membre du couple possède une quote-part définie selon leur apport lors de l'achat. Au moment de la vente, chaque ex-époux reçoit alors l'équivalent de sa quote-part.

En ce qui concerne les biens indivis, ils doivent être partagés entre les ex-conjoints. Le notaire intervient alors pour établir les comptes d'indivision, déterminant la valeur des biens et les contributions de chaque conjoint. Ensuite, le notaire détermine les créances entre les époux, prenant en compte les dépenses individuelles pendant le mariage.

Les ex-époux peuvent choisir de vendre ensemble les biens ou qu'un seul le conserve en versant une soulte à l'autre. Ce processus garantit un partage équitable des biens immobiliers et autres actifs.

Si aucun accord amiable n'est trouvé entre les ex-conjoints, le recours à des médiateurs ou à des avocats spécialisés en droit de la famille peut être nécessaire pour résoudre les litiges concernant la répartition des biens immobiliers dans le cadre d'un régime de séparation des biens lors d'un divorce.

Sous le régime de la communauté universelle

Dans le cadre du régime de la communauté universelle, les biens acquis pendant le mariage sont automatiquement considérés comme communs, sauf spécification contraire dans l'acte de mariage. Cette règle s'applique également aux biens immobiliers, où une distinction est faite entre les biens propres et les biens communs.

Les biens propres sont repris par l'époux qui en est le propriétaire initial, avec possibilité de récompense à verser à l'autre époux pour les dépenses communes liées à ce bien. En revanche, les biens communs sont partagés en parts égales en cas de divorce. Les ex-époux ont alors l'option de vendre les biens et de répartir les produits, ou de conserver les biens avec versement d'une soulte ou compensation avec d'autres biens. Ils peuvent ainsi choisir de les conserver en indivision, notamment pour un investissement locatif.

Sous le régime de la communauté universelle, tous les biens, même acquis avant le mariage, appartiennent à la communauté et sont partagés strictement de manière égale en cas de divorce, sans considération de la contribution financière de chaque époux.

Lors de la liquidation du patrimoine, une opération est menée pour chiffrer le patrimoine total des époux, y compris les dettes. Les biens propres restent la propriété personnelle de l'époux concerné, tandis que les biens communs sont partagés à parts égales, sauf indication contraire dans le contrat de mariage. Une compensation financière peut être envisagée si nécessaire pour garantir un partage équitable des biens.

Le rachat de soulte

Le rachat de soulte est une procédure permettant à l'un des époux de conserver un bien immobilier après un divorce en rachetant les parts de l'autre conjoint. Cette option est souvent privilégiée lorsque l'un des époux souhaite garder la résidence familiale ou un investissement immobilier important.

Deux situations distinctes peuvent se présenter lors du rachat de soulte, selon l'historique financier du bien immobilier :

• Dans le premier cas, si aucun prêt bancaire n'a été souscrit pour l'achat du bien ou si le prêt immobilier a été intégralement remboursé avant le divorce, le montant versé à l'autre époux est généralement déterminé comme étant la moitié de l'estimation immobilière du bien. Cette estimation est souvent réalisée par un expert immobilier afin de garantir une juste valorisation du bien.

• En revanche, si un prêt immobilier est en cours de remboursement au moment du divorce, la situation devient plus complexe. Dans ce cas, le montant versé à l'autre époux correspond à la moitié de l'estimation immobilière du bien, à laquelle s'ajoute le montant restant du crédit immobilier à rembourser. Cette méthode tient compte de l'engagement financier encore en cours associé au bien immobilier, garantissant ainsi une compensation équitable pour chaque conjoint.

Vous savez maintenant quels sont les différents cas de figure qui peuvent se présenter en cas de divorce. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de confiance afin de vous guider dans ce processus. Chez Benedic, leader en Lorraine depuis plus de 50 ans, nos experts en immobilier vous accompagneront et prendront le temps de vous conseiller sur les options qui s’offrent à vous.